Corona en huur: wat zeggen de rechters?

Inmiddels zijn de eerste uitspraken gedaan in bodemprocedures tussen huurders en verhuurders betreffende de gevolgen van de corona-crisis voor de betalingsverplichting van de huur: wat zeggen de rechters?

Onvoorziene omstandigheden 

In de meeste gevallen beroept de huurder zich op onvoorziene omstandigheden zoals opgenomen in de wet in artikel 258 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden waar partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden. Over deze omstandigheden is dus niets afgesproken tussen partijen. Dit verschilt per geval; de ene huurovereenkomst is nu eenmaal uitgebreider dan de andere. De eerste stap is dus om te kijken of er sprake is van onvoorziene omstandigheden. In de meeste gevallen zal dit zo zijn omdat zowel de huurder als verhuurder geen rekening hadden gehouden met een pandemie. 

De tweede vraag is vervolgens of de onvoorziene omstandigheden dusdanig zijn dat dit tot wijziging van de gemaakte afspraken moet leiden. Met andere woorden: is de corona-crisis van dusdanige invloed op deze specifieke situatie dat van de huurovereenkomst afgeweken moet worden? 

Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt niet snel gehonoreerd: het uitgangspunt moeten de schriftelijke afspraken tussen partijen zijn. 

In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van eind 2020 wordt nog aangegeven dat "het enkele feit dat er sprake is van een coronacrisis met ingrijpende overheidsmaatregelen onvoldoende reden is om huurprijvermindering te vorderen op grond van onvoorziene omstandigheden. Gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval en dus ook naar: 

- wat is de hoedanigheid van partijen? 

- in hoeverre hebben de overheidsmaatregelen de huurder geraakt? 

- in hoeverre is de huurder gecompenseerd voor de overheidsmaatregelen? 

- wat zijn partijen overeengekomen? 

- wat is de financiele positie van de verhuurder? 

- zijn de belangen van de verhuurder groot? 

Een aantal rechters hebben streng geoordeeld; de drempel ligt hoog en de basis blijft dat de huurder zijn verplichtingen moet nakomen. 

Er zijn echter ook rechters die iets minder streng zijn. Zo heeft de rechtbank Amsterdam bijvoorbeeld aangegeven dat het huurder en verhuurder beiden een stap moeten zetten. De rechtbank Amsterdam hanteert de formule dat de huurder recht heeft op 50% van het percentage omzetdaling. Een voorbeeld: een horeca-ondernemer heeft 90% omzetdaling. In dat geval heeft de ondernemer recht op 50% van 90% = 45% huurkorting. 

 

Levert de corona-crisis een gebrek op? 

Naast de onvoorziene omstandigheden, beroepen een aantal huurders zich op een gebrek. De stelling is dan dat de overheidsmaatregelen een gebrek opleveren op basis waarvan er sprake is in een tekortkoming in de huurovereenkomst. Hier is nog geen rechter in meegegaan. 

Heeft u vragen over uw situatie en wat uw rechten zijn? Neem dan gerust contact met ons op. 

Deel deze blog